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今年以來(lái)，多家公司設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)基金，以抓住市場(chǎng)調(diào)整中的投資機(jī)會(huì)。這一趨勢(shì)與中央政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的政策導(dǎo)向密切相關(guān)。

上海市國(guó)際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)呂厚軍指出，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)正在成長(zhǎng)為萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，也吸引了一批全球股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，特別是pre-REITs試點(diǎn)三年來(lái)，為中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了強(qiáng)大的動(dòng)能，進(jìn)一步提升了資產(chǎn)的流動(dòng)性，激活龐大資產(chǎn)的活力。

業(yè)內(nèi)人士表示，不動(dòng)產(chǎn)投資正進(jìn)入一個(gè)新的階段，投資者需要具備更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角和耐心資本的特質(zhì)，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)和周期性變化。耐心資本的引入，不僅可以幫助投資者在市場(chǎng)低迷時(shí)期保持穩(wěn)定，還能在市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)獲得更大的回報(bào)。

不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性增強(qiáng)

中央政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，釋放強(qiáng)烈的“穩(wěn)地產(chǎn)”信號(hào)。

Vistra卓佳大中華區(qū)基金服務(wù)負(fù)責(zé)人付冰接受記者采訪時(shí)表示，在“穩(wěn)住樓市”的政策背景下，商業(yè)地產(chǎn)的需求有望增加，為不動(dòng)產(chǎn)基金帶來(lái)更廣闊的投資機(jī)遇，并有助于激活存量資產(chǎn)，滿足合理的融資需求，從而推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資基金規(guī)模的增長(zhǎng)。

“以公募REITs為例，近年來(lái)其數(shù)量和市值均實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)市場(chǎng)公開數(shù)據(jù)，截至12月15日，已上市的公募REITs共54只，總市值達(dá)到1495.56億元人民幣，環(huán)比增長(zhǎng)約4.5%。整體看來(lái)，REITs投資收益較為穩(wěn)定。”付冰說(shuō)。

呂厚軍在2024年第二屆中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)基金投資管理年會(huì)上分析，中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)20多年的快速成長(zhǎng)，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的發(fā)展?jié)摿?，辦公樓、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流、新型技術(shù)設(shè)施資產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、充電樁等，這些不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)正在成長(zhǎng)為萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，也吸引了一批全球股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)成為全球資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)配置的重要標(biāo)的。從增量向存量過(guò)渡的階段，中國(guó)本土不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資基金也深入?yún)⑴c其中。

從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，付冰指出，9月24日，中國(guó)人民銀行及國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布了一系列支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施。隨后，在9月底的中央政治局會(huì)議上，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)被深入研討，并提出了“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的指導(dǎo)方針。12月，中央首次明確提出“穩(wěn)住樓市”的目標(biāo)，旨在增強(qiáng)市場(chǎng)信心，并預(yù)示著2024年房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒗^續(xù)實(shí)施并可能加強(qiáng)利好政策。依據(jù)會(huì)議精神，未來(lái)將著力釋放市場(chǎng)需求，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，積極推進(jìn)城市更新項(xiàng)目，并激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)有效利用存量土地資源，加速構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展模式。不動(dòng)產(chǎn)投資基金，包括公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）和不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金，傾向投資于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、物流倉(cāng)儲(chǔ)、數(shù)據(jù)中心和城市更新項(xiàng)目等。

不過(guò)，也要注意的是，不動(dòng)產(chǎn)投資的機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。付冰告訴記者，不動(dòng)產(chǎn)基金投資往往具有長(zhǎng)期性，資產(chǎn)的流動(dòng)性相對(duì)較低，這可能會(huì)對(duì)投資者的資金調(diào)度靈活性造成一定影響；同時(shí)，鑒于不動(dòng)產(chǎn)基金投資受房地產(chǎn)市場(chǎng)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)周期等因素的影響，投資者需要具備較強(qiáng)的專業(yè)分析能力，以便在市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)做出合理的投資決策；對(duì)于參與不動(dòng)產(chǎn)基金的境外投資者而言，匯率波動(dòng)可能對(duì)投資回報(bào)產(chǎn)生重要影響，需密切關(guān)注匯率變化。

世邦魏理仕（CBRE）中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨也表示，隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)需求的持續(xù)釋放，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。但投資者也需警惕潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，做好充分的市場(chǎng)調(diào)研與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

政策便利不動(dòng)產(chǎn)投資

近年來(lái)，相關(guān)政策接連出臺(tái)，為不動(dòng)產(chǎn)投資提供了更加便利的金融支持。

2023年3月1日起，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)正式啟動(dòng)。中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“基金業(yè)協(xié)會(huì)”）印發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“《指引》”），明確在私募股權(quán)投資基金框架下新設(shè)“不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。

招商銀行方面指出，包括銀行在內(nèi)的金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金改善資產(chǎn)投放方式。既往銀行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投放方式主要基于開發(fā)主體的主體信用。《指引》實(shí)施后，銀行可以直接基于基金持有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)投放，并借助不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金實(shí)現(xiàn)與開發(fā)主體的風(fēng)險(xiǎn)隔離，一定程度上避免房地產(chǎn)商、融資平臺(tái)等主體的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)干擾，且投放資產(chǎn)的杠桿率也大大放寬。在房地產(chǎn)行業(yè)下行、開發(fā)主體信用下滑的市場(chǎng)形勢(shì)下，金融企業(yè)可以通過(guò)該工具加大基于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資產(chǎn)的投放，不僅有利于金融企業(yè)控制風(fēng)險(xiǎn)，也有利于加大不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的信貸投放。

在投資端，招商銀行方面指出，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的拓展也將豐富理財(cái)配置手段。試點(diǎn)后的不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金明確對(duì)養(yǎng)老基金、社會(huì)公益基金、保險(xiǎn)資金、金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理產(chǎn)品、QFLP不進(jìn)行穿透核查，這讓金融機(jī)構(gòu)和投資者在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域獲得更多的資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)，特別是對(duì)養(yǎng)老金、社保資金、保險(xiǎn)資金等關(guān)注長(zhǎng)期限回報(bào)的資金，投資手段將會(huì)得到極大的豐富。

2024年7月，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡(jiǎn)稱“1014號(hào)文”），標(biāo)志著我國(guó)公募REITs邁入常態(tài)化發(fā)行新階段。光大證券研報(bào)指出，2024年“紅利風(fēng)格”持續(xù)演繹，“資產(chǎn)荒”大背景下，公募REITs市場(chǎng)持續(xù)上揚(yáng)，但市場(chǎng)深度及流動(dòng)性仍待進(jìn)一步提升，“1014號(hào)文”的出臺(tái)有望加速公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，并推動(dòng)公募REITs進(jìn)一步市場(chǎng)化/權(quán)益化發(fā)展。擴(kuò)業(yè)態(tài)下有望為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方（尤其是新納入業(yè)態(tài)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方）帶來(lái)資產(chǎn)重估的機(jī)會(huì)；放松回收資金用途約束下，地方政府或可通過(guò)向公募REITs讓渡基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目受益權(quán)，提前回收資金用于償債，進(jìn)而緩解地方財(cái)政壓力。

10月，廣州市委金融辦發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)廣州市不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理業(yè)態(tài)發(fā)展的若干措施》的通知，進(jìn)一步完善現(xiàn)代金融服務(wù)體系，加快盤活存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，助力經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。